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从零起步如何开一家酒店客栈详365买球细流程?发布日期:2024-01-18 浏览次数:

  365买球——————————————————————————————————————————

  利益相关,酒店开发从业。刚好碰到项目间隔期,顺带梳理一下工作。我会尽量覆盖整个开发流程,但是酒店其实是一个真心复杂的行业,每一小块都要求相应专业的深度和广度,都可以单独开题,所以无法详尽,见谅。

  答题假设:单体酒店投资项目(非综合体配套,玩法不一样,但是流程基本一样)、非国际品牌管理公司(一般他们都有品牌标准,我们叫cookie cutter,反复套着那个模式走就行)、业主有一定盈利预期(很多精品酒店的业主只是玩玩,然后亏成X)、业主尊重专业。

  在业主不管是请专业顾问也好,自己做也好,开始市场调研前,这几点是先要有些基本概念的:市场定位(针对客群、目标售价)、财务规划(总投资预算、回报期、预亏损期)、产品概念(可以是模糊的,但是一定要有个方向,有个具备对比性的酒店也好)。以上几点给出,对于一个专业人士,这个酒店是个什么样子,基本上应该就有框架了:能做几间房、投资额度够不够、回报预期是否能够实现、大概需要多少入住率来实现盈亏平衡等。这也方便做策划和产品的人,在前期能够有的放矢,避免弯路。

  了解城市和酒店所处区域、人口、产业、商业结构等基本经济指标,了解你的客源;

  了解本地酒店行业各个星级类别的平均入住率、平均房价、标杆品牌、成本结构等等,了解行业水准;

  建立竞争酒店品牌矩阵,了解他们的设施设备、设计风格、服务水准、经营状况等等,了解直接竞争对手;

  调查城市及区域的城市规划、调查未来2-3年可能进入同一市场的酒店,了解未来可能的变化;

  需要得出结论:是否还有行业红利,是否值得进入红海,是否有信心在未来5-10年内领先市场,明确市场定位及目标客户;

  都是需要实施落地的工作,要有很强的统筹和协调能力。如果业主没有经验,建议请一个专职的项目经理,作为甲方代表,特别是施工阶段。在前期的规划和设计阶段,建议酒店管理公司或者运营人才提早介入,避免规划上的硬伤,对未来运营造成重大影响。

  一家定位准确、规划合理的酒店、筹备细致的酒店,可以说决定了其未来成功的一半。不过,虽然筹建一家酒店工作量很大,很复杂,但是其实它只是一个开始,后期的运营才是噩梦。。。经营及服务标准的制定、人员招聘及培训、每天检查采购及财务上的漏洞、不断寻找新的营销方式等,每一块业务都会耗尽老板的热情。在这里也就不详细展开了。

  做民宿的有两种人,一种是真的有情怀,但是不懂做生意,开起来就容易亏损。另外一种觉得开客栈会赚大钱,觉得民宿是暴利行业。奉劝没做好心理准备的人都不要做民宿,其实民宿就是个正常的生意。

  我做互联网10年了,2015年去丽江束河古镇游玩的时候,我也从0起步开了家客栈。写写自己的感悟,给后面的仅靠突然一个想法就想开客栈的人泼泼冷水P.S.:虽然我的客栈生意挺好,但是周边不少认识的客栈都是亏损的。总的来说,只要规划得当,用情怀来把控客栈的装修调性和服务调性,用生意人的思路去控制好客栈的经营和管理。生意就会比预想的好做。一句话:客栈是情怀+生意的结合体,少了一个都难以做好。

  开客栈的人大部分都是很讲情怀的,从而忽略了客栈也是门生意,谁也没天生想着亏钱吧。情怀先放到边上不谈,毕竟想开客栈的人都怀揣着一份。咱们重点说说干货,说说如何开一家赚钱的客栈。一、选址客栈是一门实体生意,虽然内容跟酒店有点诧异,但是本质还是酒店。所以,李首富的那句话永远没错:地段、地段、地段想清楚,你的客源是哪里人,他们从哪里来,如何到你的客栈[飞机还是火车还是自驾]?周边停车方便吗[自驾游比例越来越多]?周边吃饭方便吗[80/90是消费主力,往往都拖家带口的]?好多人开客栈是开在古镇里面,这样客源挺多,但是压力也巨大,意味着租金非常高,接手的话还有比不小的转手费。我的思路:在古镇隔壁开,离古镇几分钟,租金便宜,好多没有转手费,而且可以免费停车。毕竟网络发达了,好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多,已经足够了,毕竟还要讲点情怀的,一个安静的民宿更匹配有情怀的人。我的客栈【丽江王子别墅客栈】就开在束河古镇边上的别墅区里,出了小区右转100米就到古镇了。白天在热闹的古镇享受喧嚣,夜晚在别墅区里享受安静。

  装修的前提条件是你要想清楚,你的客源是谁,他们要的是什么,你未来的定价标准是什么?

  300元以上的客人普遍素质高很多,容易沟通,客栈的损坏会较少,也不会有大量的浪费。且300元以上,意味着消费力不错,有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。

  我的思路:调查下你的店址周边的其他民宿价格体系,到路上观察观察,看看开车来的车牌都是哪里的,大致的车价是多少。我的客栈【丽江王子别墅客栈】定价是300-1000元之间。

  客栈价格 * 房间数 *天数 * 预计50%的入住率 * 12个月,一年大致的房费就算出来了。

  计算下自己的资金情况和预计多久收回成本,这样大概其就能倒推出客栈需要的总费用。

  一个有点特色的酒店,基本上硬装和软装费用是1:1,另外装修费用预留10-15%的超支空间

  我家的客栈家里人基本天天盯着,制作了很多亮点出来,尤其是餐厅加了个天井,超级漂亮。

  看下图,原本是房间最里面比较暗,加了个天井之后非常的亮,而且晚上月光可以晒进来,超级舒服。

  我经常出差住酒店,所以盯紧了几个地方:(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度,以免有臭味有积水,这个好多酒店都做得不好,啥情怀当洗手间有臭味的时候,瞬间所有的满意度都没有了。我的客栈就刻意做了2个化粪池,让房间里的污物快速流到最近的化粪池,避免异味。(2)房间漏水。客栈经营的时间长了,好多客栈都会出现漏水,就是装修时防水做得不太好。所以这块我们家在做的时候要求做双层防水。(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音,要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了,有时候隔壁打呼噜都听的很清楚,钢筋水泥的隔音效果好。总之啦,千万千万盯紧装修,要不以后会悔恨的,我们就是盯紧了,发现了太多太多的细节问题,能够得以及时的更改,要不在以后的经营过程中隐患极多。(6)预留足够的电源插口,预留公区的洗手间(还有淋浴设施,店内工作人员是可以洗澡的),预留多盖几个小的工人房(会请很多住店的工人的),我的客栈就留了3个小房间,后面招了6个工人,都是住在客栈,吃住全包。(7)软装方面要注意下,选用的所有灯具都要考虑用节能灯,要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比,有些可有可无的采购,问下你的设计师能不能去掉。什么都买,什么都想好的,如果还给自己找个理由:贵就贵点,我是做情怀,那铁定超出预算。

  三、经营亲,不要想着民宿是你一个人啥都做了,那样自己不仅忙的半死,服务也上不去,就更别谈睡到自然醒,喝喝茶的情怀了。客栈是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事了,开起来才是刚刚开始。建议:真想做个赚钱的客栈,就花了6个月以上的时间先去别人的客栈打打工。你会少走很多弯路的。我的客栈就是在找设计师以及整个装修5个月的时间内安排合伙人去别人的客栈实习了,做了6个月。不仅了解清楚客源从哪里来,日常有哪些需求,更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。下面说说经营的事情。(1)人员我的客栈【丽江王子别墅客栈】总共10个房间,请了1个阿姨打扫卫生,1个杂工,1个厨师做饭,请了3个管家提供一对一管家服务,帮客人安排行程和接机,床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的。虽然是10个房间的客栈,但是也是正常的运营体系。(2)管理6-7个员工,且员工会有流失,就要涉及人员管理和招聘。要做各种财务报表,要做采购预算。完全就是个小企业了。(3)扩大收入来源民宿如果仅仅做客人住宿,那样服务也提不上去,基本也会亏损。我的客栈【丽江王子别墅客栈】额外提供:餐厅点餐、旅游服务、代购服务、包车服务等等旅游景点一般餐饮都很贵,所以咱家提供餐厅点菜,干净卫生,价格又便宜,客人满意度高,还有额外的收益。我们的管家服务会给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务,所有都是客人自愿的。而且提供的都是我们在当地挑选的品质好的。这样不仅提供了好的服务还有点额外的收益。雨季来临时我们还采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买,还“免费”提供充电宝、杆等供客人借用。

  四、网络推广用好互联网的推广平台,加大跟OTA之间的合作。(1) 我的客栈【丽江王子别墅客栈】微信公众号:王子别墅,客栈介绍的文章在推广1个月内就达到了3.8w的阅读,刚开业的第一个月就达到了50%的入住率。(2) OTA的合作不能简单的上线就不管了要多跟OTA的地方经理多沟通,多参与他们的活动。比如有的OTA偶尔会搞抽奖活动,免费入住一晚,我们都积极参与中奖的客人不仅会帮我们传播,客房是免费住,但是其他方面客栈还是有收益的,总的来说一举多得。

  五、做好口碑经营(1) 这里才是重点,客人从下飞机接机开始,就要把每个细节都服务好,务求客人的满意。一定要把管家培训好,对客人的所有需求都能及时的处理,让客人快速的熟悉这个陌生的城市。携程等OTA平台上的点评一定要及时跟进。我的客栈开业半年左右,已经有300多条满分好评了。(2) 店内推广因为有管家服务,对于服务满意的客人,会让管家提醒客人,帮我们在网络平台上给个好评,微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。所以,只要服务做好,口碑会越来越正向的。

  2017年,老婆入职了一家投资公司,落地广州,操盘乡村美宿的筹建运营工作,她开通了专栏,将从选址、设计、装修、运营等方面,将0-1打造客栈的全过程通过知乎专栏呈现给大众,大家可以关注她的专栏:民宿养成记,或者关注她的知乎账号:JoyceChen

  3、100M光纤入户,电视机都是50寸以上乐视高清电视,购买了2年的乐视会员,看超清大片

  (1)租一个现成的客栈,租期一般 1-3 年。这种方式的好处是成本非常低,自己不用做装修,能很快投入运营,迅速盈利,亏本的概率很低。但是合约期满后,这个客栈跟我们就再也没有关系,没有心灵上的拥有权和归属感。

  (2)转手一个经营中的客栈。这种方式会有高额的转手费,都是百万以上的数目,而且设计装修可能不能尽如人意,可能需要一笔不小的改建费,并且因为受之前设计装修的缺陷,会做出很多妥协,而最后形成一个鸡肋的结果。

  (3)租一个当地村民的院子,新修一个客栈,一般租期在 20 年左右。这个投入成本较低,也能够按照自己的想法来进行修建,但是好的位置几乎已经没有了,相对较好的位置租金也非常高,还有可能会遇到几年后房东涨租或毁约的问题,于是这个方案也被我们否定了。

  看起来我们几乎没有开客栈的机会。但是非常幸运,我们想到了第四种选择,这个选择看起来天衣无缝。

  旅游景区内一般很少有商业地产,但在丽江束河刚好有一个:天域阳光福瑞苑。这是唯一一个属于丽江束河古镇的别墅小区,小区大门与束河古镇大门比邻而居,小区主体与束河古镇景区主体只有一墙之隔。这个位置不就是开客栈的最佳位置么?出入方便,而且解决了景区停车难的问题。

  不得不说,选址的时候,运气也非常重要。小区有两百多平到五百平的联排或独栋别墅,而我们看上的最靠近小区入口的最大的独栋别墅户型,刚好可以出售,我们毫不犹豫地买下了,因为就算以后小区里面都建成了客栈,但是走进小区,第一家客栈就是王子别墅,这样的地理优势,有且仅有我们一户。

  而对于城市里习惯蜗居的游客而言,居住在高端的别墅区,已经是一种潮流和趋势。既要有旅游的感觉,又要有宜居的居住体验,这也是我们的卖点之一。

  更有意思的是,在一线城市限贷限购的大环境下,资金总是要寻找出口,旅游地产可能就是下一个房产投资机会,以前是三亚,以后可能会是丽江。而我们这个客栈,一方面是经营一盘生意,另一方面,也是地产投资。任何一个方面,都能够给我们带来不错的回报,就算地产不涨,我的客栈也能持续盈利。

  装修的几个月里,有很多人来参观,因为在别墅里面开客栈,在当时是一件比较潮的事情。虽然这个决定有点过于冒险,但事实证明我们的选址是非常有特色的。

  (1)位于束河古镇主景区的正大门,距离束河古镇走路仅 3 分钟左右的路程,进可享受浓郁的古镇氛围,退可享受安静的居住环境。

  (2)因为是别墅小区,大大解决了交通问题:顾客到达丽江后,下车就在客栈门口,而不用拉着行李走漫长的石板路。自驾游的顾客,也能很方便地将车停在私家车位,这在旅行旺季对自驾游的顾客具有相当大的吸引力。

  (3)相对束河古镇和丽江古城蜿蜒曲折的道路,我们的位置相当明显,基本上很少出现顾客不断问路或走错路的情况,因为随便一个地图导航,都能够准确地将顾客送到我们的客栈。

  虽然小区目前已有多家客栈,但我们占据了最开始的位置优势,也算是先下手为强吧。

  买下了这栋别墅,我们就开始思考,在这个高端别墅小区内,到底要做一家怎样的客栈呢?我们的定位是什么?

  定位非常重要,因为房间面积要做多大、洗手间要多大,是否设置餐厅、阳台、娱乐设施等都跟定位息息相关,一旦布局确认了,就无法更改。

  首先,我们研究了各个 OTA 平台上排名靠前的 20 家客栈及评分最高的 20 家客栈,因为排名靠前的客栈一定占据更大的流量,而平台一定会将资源倾斜给经济贡献更大的商家。那么这排名靠前的 20 家客栈,就是我们的风向标。

  我们研究它们的建筑风格、装修格调、配套设施及服务,发现大都是具有民族风情的装修风格。这种风格相比标准化的星级酒店,更受游客欢迎。

  另一方面,我们研究顾客的网络点评,发现顾客除了对基础设施有高标准之外,对个性化服务也有更多的要求。跟星级酒店更不同的是,游客们喜欢跟客栈老板聊天,喜欢听故事,因为丽江对于他们而言,不单是一个旅游景点,更是一种小资情怀的生活。

  我们研究有特色的设计,通过视觉及触觉感受材质的舒适度及实用度;早上早早去品尝早餐、晚上故意晚归感受夜间服务品质;仔细去感受床和床品的舒适度、一次性用品的品质、热水的水流及稳定性,甚至去找茬,并将所有的细节拍照并进行对比。

  实地考察在后来的设计装修中起着很大的作用,因为了解了一些门道之后,在跟设计师沟通的时候还是很不一样的,沟通效率高了很多。

  因为舅舅在丽江开了多年客栈,所以给我们提供了很多一手资讯,也带领我们去多家客栈进行走访。我们了解到不同定位的客栈在运营中有不同的方法,并且也会出现不同的问题,让我们在装修的时候就考虑到了很多运营的问题,从而避免了很多弯路;毕竟对于运营的理解程度,很大程度上决定了装修的实用性。

  做好了选址,也知道了要开一家怎样的客栈,接下来的工作,就是设计装修了。据说自己设计并且亲自动手进行旧物改造,才是一家有情怀的客栈的正确打开方式。然而事实上,除非有专业背景,我们并不建议去尝试,因为表面的东西,可以用来讲故事、拍照片,但不能有效解决运营中的实际问题,动辄几百万的投入,不可儿戏。

  设计及装修,作为一家民宿的基础设施,恰恰是很多人并不擅长的工作。一旦在这方面出现问题,运营后就很难漂亮地解决,甚至花费极大的成本也不能解决。

  做好了选址,也知道了要开一家怎样的客栈,接下来的工作,就是设计装修了。据说自己设计并且亲自动手进行旧物改造,才是一家有情怀的客栈的正确打开方式。然而事实上,除非有专业背景,我们并不建议去尝试,因为表面的东西,可以用来讲故事、拍照片,但不能有效解决运营中的实际问题,动辄几百万的投入,不可儿戏。

  设计及装修,作为一家民宿的基础设施,恰恰是很多人并不擅长的工作。一旦在这方面出现问题,运营后就很难漂亮地解决,甚至花费极大的成本也不能解决。

  Joyce 在建筑设计网上发布了一个设计邀约,很快就收到了很多电话及邮件。我们首先通过电话跟设计师进行基础的沟通,设计师根据我们的想法及建筑平面图为我们提供平面规划方案,并根据我们的需求发一些成功案例给我们。同时我们也在网上看设计师案例,针对性地跟我们喜欢的设计师进行沟通,并邀请对方为我们做方案。

  通过建筑设计平台,我们接触到了云南地区很多知名的设计公司,看了很多优秀的案例。最后我们选择了丽江本地的一家设计公司。因为本地设计师能够更好地理解本地文化,对民族材料有更好的认识和应用,地理因素也让我们能保持更高效的沟通,在施工的时候更好地把控品质。更重要的是,一位当地年轻设计师的初案,牢牢抓住了我们的心,我们很快就完成正式签约。

  虽然我们最后没有选择知名设计公司,但是通过设计平台,我们了解到了设计公司的运作方式、大概收费标准、交稿时间及交付内容,知道了我们最后不但要得到几张效果图,还需要平面图、施工图、材料清单等等,甚至连房间的装饰品都会给到详细的采购地址。

  虽然软装基本都是 Joyce 在网上淘的,但是设计师给到我们的意见和建议非常宝贵——能有一位专业人士给意见,内心还是很有安全感的。

  前期大量的走访探索工作,让我们非常清楚自己的设计和材料应用偏好,这让我们在跟设计师沟通的时候,能够明确提出需求。大量的照片实例,减少了很多无效的沟通,让我们在设计及装修这块工作上较为顺利。

  确认设计公司的设计方案之后,我们在自己请施工单位还是直接用设计公司的施工队之间犹豫了很久。因为 Joyce 带着七八个月的宝宝,而我那时候又回到了北京上班,加之对丽江的建筑环境不熟悉,觉得自己购买材料协调工人是一件非常痛苦的事情。在这种情况下,我们选择了较为保守的方式,直接用了设计公司的施工队,且包基础材料。

  施工单位给出的报价表,厚厚的几十页,我们看到这个表格,基本属于眩晕的状态。确实,对一个小白而言,一份专业的报价单似乎很有杀伤力。

  拿到报价清单后,Joyce 的核心工作就是天天跑装修市场,管材、电线这些埋在墙体里的材料一定要用最好的,油漆、壁纸一定要用环保的,浴室吊顶要用防水防火的,哪些板材用 3 厘板,哪些板材用 5 厘板,哪些地方用地砖,哪些地方用地板,我们都有了概念。

  了解这些之后,我们跟施工方进行了部分材料的品牌及规格的约定,并根据我们了解到的市场价格,跟施工方进行合理压价。虽然我们很努力,但这块工作现在看来我们做得并不够好,如果再装修一次,我们可能在这块会花更多的时间和精力。

  可以自己找、或者请中介。在筛选物业的过程中,需要注意物业的以下三个条件。

  1、租期。一般物业中档酒店需要的物业租期为10年,投资的资金越多,租期应该争取的更久。

  2、租金。酒店的利润本质主是赚取客人与房东之间的房租差价,可见租金对酒店利润的重要性。同时,还需要关注租期的递增幅度。

  租金水平可以对标周边的物业租金水平,如果租金成本起过月收入的30%,建议需要慎重,否则在后期很有可能会暴雷。

  1、物业条件。要根据物业的总面积、物业格局、租期等因素,考虑酒店的客房数、暗房、单房投资金额。

  2、地段分析。包括物业周边的交通情况、商务情况、消费力的情况制定合理的人群定位。

  4、总投资款。总的投资款决定酒店的装修水平,总投资款越多,酒店的定位越高。

  做好酒店的定位后,需要进入装修和施工阶断。装修和施工阶断,需要重点关注工期、质量和价格。这三个因素需要同时兼职,因为三者是相互影响,而非独立。其实最好是找一家装修公司将整个装修全部打包,这样各种工程之间的衔接会顺畅很多、而且负责明确。

  新开的酒店需要办理的证件非常多,其中最难办的是《公众聚焦场所投入使用,营业前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》是最难办的。在开业之前,需要当地政务服务中心了解清楚各种要求和流程。如果理不及时,会影响酒店开业日期。

  酒店装修好后,需要安排运营人员进行验收、优化产品、开始采购运营物资。同时,需要招聘人才、对新员工进行培训、上线各种销售渠道等。做好营业前的准备工作。

  经营好一家民宿或客栈,从一开始就显得非常重要,选址、政策风险评估、设计风格定位、规模、客户定位、营销、服务……

  客栈与民宿这种小微住宿形态在最近两年以迅猛之势崛起,越来越多的人接受并且喜欢上这种住宿形态,或者说是旅行方式。客栈与民宿在旅游产业体系里开始扮演起举足轻重的角色,也成为越来越的人投资和生活方式的选择。

  当然,随着行业发展,客栈与民宿的作为投资品,其风险也在增加,一方面源于物业成本和运营成本在增加,另一方面;经营竞争的加剧也是现实的问题。因此,经营好一家民宿或客栈,从一开始就显得非常重要,选址、政策风险评估、设计风格定位、规模、客户定位、营销、服务…… 在这个行业里的成功,不再是轻易出现的偶然情况。

  我们今天就从选址这一点切入,从选址的客观条件分析入手,考虑影响客栈及民宿成败的几个关键要素,进而把这个要素综合到全国的情况,分析归纳出十一个目前及未来可能客栈与民宿的热点投资区块,并分析每个区块的优缺点,并给予中肯的建议。

  由于客栈和民宿在大陆本身是非常新的业态;因此我们无法做到数字化的精准分析,只是希望通过这样的介绍,让感兴趣的朋友,对客栈民宿在中国大陆的发展有一个宏观的了解,并且在考虑进入的时候,能够有对应的参考标准,降低因信息不对称而拉高投资风险。

  以下是我总结出的关于客栈民宿选址的十个参考项,十个参考项的重要程度不分轻重,可以根据具体的案例,进行综合考量:

  度假指向的客栈民宿产品,气候是一个重要条件,而且在所有条件中,也最稳定的一个要素,长时段内不会发生剧烈变化。常年温度的宜人,光照及降水的适度,不会出现长时段的极端天气,都是通行的前提。例如中国北方的大部分区域,属于季风性气候,夏天炎热,冬天寒冷,还有青藏高原地区,自然条件较为恶劣,适合营业的日期较为有限,都难以形成全国性大规模客栈集群。

  作为一个需要消费者到达消费的行业,消费者到达的便利性是尤其重要的因素。距离市场的远近决定了投资客栈民宿潜在客群的规模。随着中国各种交通网络布点的完善,特别是高铁和机场建设的推进,时间距离成为和物理距离同样重要影响消费者的参考项。

  因为客栈民宿属于休闲旅游的范畴,消费群体大多来自于城市,一定意义上,他们是希望对日常生活的一种转换;因此所处区域的生态环境好坏是客户进行选择的重要参考项,空气、水体干净;周遭环境无破坏,无过多违和建筑,保持一种原生态是最理想的情况。

  客栈民宿其实是游客出行的集成点,客栈的选择其实是综合了旅行度假的综合诉求。或者说,一个区域民宿客栈的客户来源,很大一块是对于旅行度假住宿群体的配套。因此,所处区域景观的独特性就显得尤为重要,景观的独特性意味着带来的客群流量。如果所处区域有一个5A的景区,或者有一个世遗景点,那对应的流量就比普通的区域会有竞争优势。

  客栈民宿体量较小,在布局上具备灵活性,可以在其他建筑功能区能伴生,也可以作为独立的个体进行运营,但无论是混居还是独立运营,作为经营主体所需要的水、电、排污、消防等诉求都需要考虑;所在地如果基础配套不全面,就会导致整体的建设运营成本偏高。特别是在一些风景区内,排污管网设施,水电通路,都要做系统的考虑。

  除非是自有物业,只要是租赁或购买的物业,都会成为做这个行业的一个重要支出,作为一个投资的项目,是最大的一项固定成本支出;因此是需要做提前的考察。

  建成后,是否易于运营,适合的工作人员是否容易获得,当地人工成本的高低,物价的高低,日常变动成本的考量也是非常重要的条件。

  这是这个行业最不可控一个因素,因为新,所以很多政策法规不甚明朗,不同区域的地方政府对该行业所抱持的态度也不一样。运营所需理的难以程度,遇到一些政策性的利好或利空,甚至都有可能对投资项目造成颠覆性的影响。

  客栈民宿这种的住宿形态,规模小,运营灵活,但同样存在规模不经济的状况。特别是对于一些高端客栈民宿,配套人员较多,季节性的客流变动会对收益造成较大的干扰。一个区域是否能形成客栈民宿的集群,稳定的客流是一个重要的前提。

  客栈民宿除了投资属性, 其本身还带有文化属性,因为其驱动力来源于大家对于这种生活状态的向往,并希望以运营的客栈民宿的形式去实现。对于消费这种住宿形态的群体,也是冲着这种生活方式前来。因此区域文化氛围是非常重要的要素;也是一个地方能不能吸引很多有这种共同志趣的人前来投资客栈民宿并形成集群的要素。而所在地的民情,是否让人生活其中愉悦,旅行过程中不产生额外的负担,是一种无形的力量,无论对于客栈民宿投资者,还是消费者,都是一个重要的选项。

  客栈民宿分布区域,大部分是城市的对立面,及大型城市点之外的乡村地区,是整体经济相对落后的地区,却成为客栈民宿行业发展的新方向。这也就是所谓后发优势。

  区域描述:该区位于北纬25°-北纬28°,高原气候,冬半年干燥,空气能见度高,光照足够;夏天气温不高,一年适宜游玩天气多;区域内自然景观奇异性和独特性高,少数民族文化斑斓多姿,拥有一个世界自然遗产(三江并流),一个世界文化遗产(丽江古城),一个世界地质公园(大理苍山)。这个区域,是大陆客栈和民宿发展最早,发展较成熟的区域之一,也是客栈投资最炙手可热的区域。

  1、交通配套提速,缩短市场与区域目的地的时间距离,降低交通到达成本,前景利好;具体包括:沪昆高铁通车,昆明-大理-腾冲快速铁路修建、泸沽湖机场通航、腾冲机场升级、大理机场未来迁址改建。从区域节点到景点的道路建设也升级。

  3、关于客栈及民宿运营整体水平也在提升;可以期待作为中国最知名的休闲度假区和客栈行业最发达的区域。

  香格里拉(独克宗古城、松赞林寺周边、纳帕海周边、德钦梅里雪山周边飞来寺)

  此外,澜沧江谷地(如茨中)、怒江谷地(如丙中洛)、金沙江(如虎跳峡)也会点状出现以目的地为中心的民宿客栈。

  区域描述:该区域覆盖从成都平原经横断山区进入传统藏地的广大区域;大山大河紧邻,地貌变化巨大,族风情多元精彩,同时作为进西藏的重要通道,是中国自驾游最繁忙的一条世界级的景观大道。而且区域一个端口连着成都这个重要的市场来源地和客源窗口(成都机场客流量超过2000万),目前客栈和民宿主要沿着317、318国道分布,主要集中在几个市镇上,中低端为主,满足接待季节性自驾和骑行游客为主。

  1、区域间低海拔河谷地带纵深狭窄,视野受限;高海拔高原平面,景观优美,但多是会产生高原反应的区域,人群适应受限,而且适宜旅游的季节只有4个月。

  2、交通通达还是太差,受限于两条进藏国道,旺季及雨季期间经常出现拥堵和中断;

  区域描述:湖南、贵州、广西三省交界处,也是中国第二阶梯云贵高,下到海拔更低的第三阶梯的交界处,区域沿着雪峰山及武陵山、苗岭一线分布;山水相交,景色绝美,同时这里也是多民族聚合交融,和谐共处之地。区域内有包括桂林山水、崀山丹霞地貌、喀斯特地貌等世界级的景观;从区位上看,该地区与珠三角、川渝、华中城市群落等来客市场有近便的交通干道,通达性好,也是东部地区去往西南陆路交通的必经之地。

  1、毗连区内部的经济条件较差,对外部客源的依赖性过高,因此导致旅游淡旺季明显;

  2、从大交通节点,到终端的交通条件有待改善,因此从时间距离来衡量,还是离市场目的地远;

  纬度决定了海南岛在中国旅游版图中的重要角色;充足的阳光和没有低温的气候;加上作为海岛的热带景观;成就了它长盛不衰的美名。作为中国的第二大岛,拥有漫长的海岸线,环境及区域经济的承载能力高,发展旅游的历史较为悠久,区域内海口和三亚作为游客来海南的重要航空枢纽,环岛高铁和高速也都齐备,交通配套成熟。

  4、豪华星级酒店及连锁酒店等其他替代住宿形态对民宿及客栈的发展的冲击较大;

  闽浙交界地带,仙霞岭、武夷山、鹫峰山系纵向分布,山岭之间有河川谷地,绿化率达到80%以上,生态环境极佳。落于山岭之间的古村落,有着悠久的历史,不少还保持着和周边环境和谐共处的美好状态,区域内有世界自然和文化遗产武夷山,世界自然遗产泰宁丹霞浙江江郎山,世界地质公园太姥山等世界级的景区,随着高铁及高速路网在本区域的布局完善,从本区域往周边客源地的通路已经成熟,有望成为周边城市度假休闲的长时段目的地。而且客栈民宿属于刚刚发端的阶段,物业成本相对较低。

  传统徽文化区以安徽黄山市所辖县市及江西婺源市组成,其历史文化传承对于皖、赣、浙辐射影响巨大,特别是在建筑文化形态上,徽派建筑文化誉满中国。该区域内也是自然和文化景观多重丰富;除了西递、宏村世界文化遗产、黄山世界文化与自然遗产、三清山自然文化遗产等,景色独特性和美誉度高。同时该区域距离经济发达的长三角区域非常近便,高铁和高速路网对区域基本实现了覆盖,区域条件优越。

  客家民系作为中国重要的民系依然在区域文化发挥着巨大的影响力,位于赣南、闽西、粤东的这块区域,是传统客家文化的核心区块。三省以赣州、汀州(长汀)、梅州为核心,对客家语言及文化进行传承。客家民系由于其在中国历史中带有“流亡”的状态,因此整体带有保守的属性,内部凝聚力强,宗族观念强烈;对外则带戒备的意味,直观的反映就是大量存留的土楼、围屋、土堡等带防御性功能的建筑和村落。这些建筑和村落是开展民宿及客栈的极佳载体,而客家文化的精彩多元,也是能让来客开展深度游玩度假的条件。该区块离珠三角及福建沿海经济发达区域近便,高铁和高速网络也覆盖到位,发展前景良好。

  所谓毗连区则是以市域范围为核心,往外周延展的有限部分;我们设定为从主城区出发,正常自驾汽车以2小时抵达的区域范围。北京作为国都,是政治、经济、文化地区,天津作为直辖市,是中国重要的海港城市及工业城市;京津二城生活着近5000万的人口,是中国人口最密集的地区之一。由于交通拥堵、空气污染、生活节奏快,生活其中的居民对于客栈民宿具有强烈的需求,这种需求不仅表现在去消费,还表现在去投资打造,基于该区域居民强劲的投资能力,北京周边环境良好的区域都成为抢手货。

  珠三角也是中国经济最早开放的区域,其经济体量巨大,居民消费能力强,珠三角城市群的人口数量也接近5000万的人口,是中国人口最密集的地区之一。由于交通拥堵、空气污染、生活节奏快,生活其中的居民对于客栈民宿具有强烈的需求,而广东位于亚热带和热带地区,客栈及民宿受气候的影响小,珠三角周边海拔稍高,生态环境宜人的区域成为大众度假休闲的重要选择。

  以上海为中心的长三角,是中国经济最活跃、经济体量最大的区块,也是中国城市化水平最高的地区。“逆城市化”的效应也在该区域显现,因此长三角毗连区的农村现代化程度非常高,这就为客栈民宿的发展提供了很好的基础条件。以莫干山为代表的客栈民宿集群,是大陆目前发展最成熟的典型范例。虽然发展较早,基于强劲的市场需求,长三角毗连区的机会非常突出。

  2、区域内同质化较为严重,内部竞争开始显现,在县域层面的营销显得尤为重要;

  如果可以借到开阔的海景,客栈和民宿是不是就已经成功了一半?中国漫长的海岸线,除了海南岛之外,是否还有更多值得人期待的地方。答案是显而易见的。浙江、福建、广东这三省海岸线曲折,半岛、海湾众多,三省海岸线总长度超过中国大陆海岸线的一半,三省的海岛数量则超过全国的80%。沿线的渔村和其他形态的民居聚落,是发展客栈民宿的上佳处所。该区南北连接着长三角和珠三角两块中国经济最发达的区域,沿着该岸线,配套了动车线路及完善的沿海高速公路网来衔接这两块发达区域;同时,本区域县域经济发展水平非常高,消费能力强,这些都是很多其他区域难以匹比的。

  1、缺乏提前的规划安排,沿线人口密度大,自发的生产建设活动,对自然景观破坏较为严重,而且近岸的海水污染较为严重;

  2、季风气候带,夏季台风是干扰项,冬季三个月的冬季风则过于凌冽,不适应旅游活动;

  福建:厦门(鼓浪屿、曾厝垵)、漳浦、泉州、平潭岛、连江黄岐半岛、霞浦东冲半岛、嵛山岛、浮鹰岛;福鼎台山列岛

  调研是开客栈民宿前必不可少的一个过程,只有通过调研,了解客栈民宿的行业讯息,才能在投资的时候做到心中有数。

  在运营管理过程中,可能会出现迷茫,不知道自己当初开客栈民宿是为了什么。本来是受情怀驱使,厌倦了都市朝九晚五的单调工作,来到一处美美的地方。开一家有情调的店,每天睡到自然醒,不用担心迟到,和远道而来的客人聊聊天。结果开了一段时间,却发现,现实情况和理想偏差太多,每天被一些琐事困扰,既要接待客人,还要打扫卫生,碰到刁钻客人,还要赔笑脸,比以前的工作还要累。这时候,很容易发生迷茫,这就是我想要的生活吗?很多开着的客栈民宿老板会遇到这样的事情,所以开之前一定要明白自己的初心。

  ① 地域定位:客栈、民宿投资地域选择。地域定位中,有大地域定位和小区域定位两种。大地域就是某一个省份、城市、县镇、乡村的定位。小区域就是在这些大地域里的某一个区域。

  以大理为例,选择大理就是大地域定位。选择大理古城、洱海边、苍山下、沙溪古镇、诺邓这些区域,就是小区域定位。②客栈、民宿市场定位:客栈、民宿要做低端市场、中端市场、还是高端市场。对客户市场的细分有了清晰明确定位,才能在客栈民宿建设、经营、营销推广过程中做到有的放矢。

  ③客栈、民宿设计装修风格定位(田园自然风格、古典风格、地中海风格、欧式风格、当地建筑风格等)。客栈设计、装修风格的定位一方面承载着业主的品味、格调、情怀,另一方面也是对客户市场的一个细分。

  当地政府的态度决定着客栈民宿能否健康持续发展。由于每个地方的政策不同,前期对当地政策的调研,了解当地政府对客栈民宿态度,是积极支持引导还是放任不管、打压整改。

  1当地政府有无对客栈民宿管理条例。2关于证照的流程及难度。3道路、排污、路灯、标示牌等公共基础设施配套是否完善。

  国家及地方政府对客栈民宿的政策。2015年以来,多部法律及指导意见的颁发,为客栈民宿行业提供了良好得到政策环境。

  社会分析:分享经济下闲置房产资源的利用及客人对个性化住宿的需求,客栈民宿行业增长空间很大。

  ② 智能化系统的发展,为客栈民宿带来智能化管理、智能化设备。如智能管理系统、智能门锁。

  调研内容;区域内客栈民宿数量、档次及价格、区域内选址地点。这些数据信息可以从各大OTA网站上查询。统计低、中、高端数量集中情况。

  周边环境:1周边基础设施是否完善,水电网、道路、路灯、排水系统、防灾设施等。2 周边配套设施:超市、餐饮、交通、银行、娱乐设施配套是否齐全等。

  3 区域内成本:人工成本(建设人工成本及管理人工成本)、建材成本、水电网成本等。

  4 区域内租金水平及房东诚信情况。租金水平直接影响着投资回报速度。选好区域后,在和房东签订合同时,要先考察房东人品及诚信情况,一个好的房东有助于客栈民宿以后更好地发展。

  客栈民宿属于一种投资行为,在经营过程中可能存在着各种风险,最后涉及到投资回报率、盈利状况。调研过程中要进行各种风险辨识、分析、评估,争取把风险降到最低。

  法律风险:证件不全引发的风险,如缺乏特种行业许可证、消防许可证导致被政府部门罚款、整顿、取缔,直接导致经济损失。

  由于竞争激烈、经营管理不善等因素引起的收支不平衡、盈利空间窄、投资回报速度慢,从而带来在盈利上的风险。

  地震、台风、泥石流、暴雨等引发的灾害。沿海一带的客栈民宿,夏季做好预防台风措施,处于山区的客栈民宿应做好泥石流防范工作。

  火灾、爆炸是客栈民宿面临的风险之一。一旦发生,后果严重,会给客栈民宿带来重大损失。客栈民宿要做好防火措施,备置消防器材,消除隐患。一些由木材构造的客栈民宿,客房内禁止吸烟、点蜡烛。

  客人、员工在客栈民宿内发生意外风险,如客人在店里摔倒、跌落、被器物砸伤等。

  客栈民宿经营模式类包括单体(个体)经营、合伙(家族)经营、连锁经营、加盟经营、公司经营、承包经营、转让接手经营。经营模式类型多样,根据自己实际情况选择。

  1 清楚业主转让真实原因:客栈民宿转让原因有几种,1 经营不善、收入支出不平衡。2 盈利空间小,回本困难。 3 业主个人原因 。4 作为一种投资行为,通过转手获取利益。 5 其他原因。2 查看证件是否齐全。

  客栈民宿前期调研可以自己去亲自调研,1 在网上查找相关资料及数据。2 通过入住区域内客栈或者民宿,通过和老板聊天获取有益信息。

  另外还可以从专门的客栈民宿管理公司购买调研报告,根据自己的需求,如需要调研的内容,让他们去做。

  所谓定位,在对本产品和竞争产品进行深入分析,对消费者的需求进行准确判断的基础上,确定产品与众不同的优势及与此相联系的在消费者心中的独特地位,并将它们传达给目标消费者的动态过程。---和杰克·特劳特

  我要做一个XX客栈民宿(品牌及市场定位),我的客户是XX(目标客户群定位),我通过XX渠道、策略来找到我的客户(渠道及营销策略定位)。

  “定位定位,定的是生死。”可见定位在经营中的重要性。目前很多客栈民宿关于定位存在以下几个问题:

  1 前期调研分析调研分析选址周边区域及所在区域的客栈民宿,确定区域内竞争对手是谁,有哪些方面做得好,核心竞争力是什么,存在哪些不足。通过分析比较,形成一个较明确的概念。

  如果一个区域普遍是比较低端的客栈,放假100-200左右,那么中高端市场就是一个空位。在目前的投资环境中,更多的资金流向了高端市场,动辄投资百万千万去建设一个客栈民宿比比皆是。档次空位越来越少,细分用户市场及创建多元场景是未来定位方向。

  3 推出品类新概念在客栈民宿这个非标准住宿类别中,推出新品类,如集装箱住宿、帐篷住宿、木屋住宿等品类。除去新品类,还可以在以前的品类中推出一种新概念。以大理洱海边的海景房客栈位例,“海景房”就是一个新的品类概念。还有诸如轻奢、野奢、唯美人文概念性精品客栈民宿品类概念的推出。

  这里讲的市场定位是一个比较宏观的概念,是关于在住宿行业里定位。客栈民宿属于住宿行业里的非标准住宿,在进行定位时候,要先对以下两个要素进行抉择。

  ①地域定位:客栈、民宿投资地域的选择。地域定位中,有大地域定位和小区域定位两种。大地域就是某一个省份、城市、县镇、乡村的定位。小区域就是在这些大地域里的某一个区域。以大理为例,选择大理就是大地域定位。选择大理古城、洱海边、苍山下、沙溪古镇、诺邓这些区域,就是小区域定位。

  客栈、民宿要做低端市场、中端市场、还是高端市场。对客户市场的细分有了清晰明确定位,才能在客栈民宿建设、经营、营销推广过程中做到有的放矢。

  目标客户定位是对市场的的一个细分,在细分市场里找蓝海。能够精确知道我的客人是谁,这一类客人有什么特征,消费习惯是什么样子的。如主题类客栈民宿,这类客栈民宿目标客户是一群喜欢这种主题的人群,诸如动漫主题、茶文化、摄影主题、禅文化主题客栈。他们的目标客户很精确,沉淀后会形成了自己的圈层客户。

  描摹客户画像是对客户标签化及整体化的一个系统性概括,客户画像可以从以下几个方面概括。

  地域上来源:本地客户、就近周边客户、外地客户、外籍客户。②渠道来源:线上、线下、熟客介绍、团客(旅行团、商务会议团、培训学习团、活动团)等。

  由一些具有历史文化的老建筑改建修缮而成的客栈民宿,那么它的客户目标简单画像是这样的。年龄:35岁以上,接受交教育程度较高,有一定消费能力的人。

  入住时间:2-3天左右。定位好目标客户群后,才能更好地对客栈民宿的房型、价格、营销策略、渠道等进行定位梳理。知道了我的客户是谁,有什么行为爱好,才能够更好地为这一类人进行有针对性的服务。

  如大理、丽江为代表的旅游目的地客户一般是旅游度假休闲人群。而诸如莫干山、杭州的民宿市场,客人一般是来自长三角地区的周末休闲人群。不同于酒店,商务会议人群在客栈民宿中的占比很小,不过这是一个细分人群市场。未来话,商务会议选择地将会倾向客栈民宿聚集地,一边度假旅游一边开会。

  近几年,客栈民宿投资大火,各种资本介入,新增客栈民宿以一定数量快速增长。在这种情况下,供给量明显已经大于需求量。客栈民宿一般位于旅游目的地,尤其在淡季,这种供需不平衡显得更加突出。基于这种情况,客栈民宿必须要做好定位,清楚自己的客人是谁、在哪、喜欢什么,才能在运营上做到对目标人群精准狙击,从而获得市场份额。

  客栈民宿是个性化很强的住宿形态,并且带有强烈的主人化色彩。在设计、经营上有浓烈的主人特征。如民宿主人是一位60后,那么在他的店中,会有很强的属于这一年代的印记。如果主人是一个文物迷,那么在设计中,他会把收藏的文物放在店内,喜欢他店的也是同样喜欢文物的这一群人。人以类聚,物以群分,主人的存在也是对客群的一个筛选细分。

  价格匹配:价格匹配指的是房间价格在客人的心理预期内,客人能够承担起价格。

  这里的调性不是音乐上的所说的调性,而是客栈民宿品牌传递出的一种综合信息,如设计风格理念、运营理念,主人的状态等,客人能够很认同并且喜欢。

  某连锁品牌客栈,定位泛蜜月,描摹的客群兴趣爱好特征是一群对浪漫有追求的人,如新婚夫妇、热恋情侣等。在泛旅游人群中通过梳理筛选,细分出这样一个小众人群。

  对目标客户群精准细分后,有利于客栈民宿后期挖掘客户的更多价值。以目标客户为核心,围绕目标客户的特征及行为爱好、消费习惯,消费需求,展开多元化场景需求刺及满足。还以上面某连锁品牌客栈为例,在确定目标客户后,从而在后续策划举行小众婚礼等活动,由单一的住宿拓展为婚礼举办地,把举行婚礼和度蜜月相互结合。茶文化主题客栈,就可以对用户需求进行多维度拓展,如茶会、茶文化培训、采茶制茶体验等

  明确了客户目标群后,设置什么样的房型及各类房型比列就比较清楚了。总房间数多少,大床、标间、家庭房比列多少,哪类房型为主。客栈民宿房型一般包括:大床、圆床(适合情侣、夫妻等)、标间(适合朋友、团客)、家庭房(适合家庭人群出行)、亲子房(父母带小孩人群)、套房(适合两个家庭)。如以接待团客为主,那么房型设置以标间为主。如果主打亲子型,就以亲子房型为主。

  五价格定位:在确定了目标客户后,对其经济基础进行一定分析,及对客户的心理预期做出评判。在此基础上,对价格进行定位,做出一个价格系统。如某客栈的客户目标是以学生群体为主,那么价格区间在100-200。

  ①用户在哪?用户在哪营销就去哪。这时对流量的的一个判断。如用户集中在蚂蜂窝这一类UGC旅游攻略网站,那么就去蚂蜂窝做内容营销。如果客户行为爱好喜欢动漫,那么就去类似哔哩哔哩视频网站。

  开业前事情繁琐,如果不按照一定流程来,把要做的事情一项一项列出来,很容易出现一团糟。同时,开业准备的质量也会影响到后期的一些事情。为确保开业顺利流畅,必须先做好开业前的准备工作。下面列举了十六件事情,根据客栈民宿自身来调整先后顺序。(这里讲的开业前准备时间是指软硬件基本已经配置好情况下。)

  地图信息标注一方面利于客人导航,另一方面可以显示在微信、QQ空间、微博等客户端。地图信息可以去百度地图、腾讯地图、搜狗地图、高德地图等地图进行标注认领。标注尽量要做到准确无误,也可以请专业的地图标注团队来进行标注。

  根据客栈民宿的档次、房间体量来确定人员配比,前台管家、客房清洁人员、兼职维修人员、厨师、帮厨、司机。人员招聘在客栈民宿正式开业前一个月前就开始着手招聘,一来熟悉客栈民宿情况,二来进行前期培训,使之熟悉工作内容。

  OTA后台使用、房态后台使用、 POS机使用、身份证登记系统使用、 客栈民宿内设施设备使用(如智能电视额使用)、税务培训(如打印发票)。

  2制定合理的员工薪资体系,如按照基本工资+绩效工资+年度福利等体系来确定薪资。

  新开业的店一个很大问题就是房间味道太重,墙壁、家具等散发出难闻的气味。开业前很重要的事情就是对房间味道处理,尽可能减弱味道。下面就是几种处理方法。①勤通风,每天打开门窗,让空气形成对流,保持房间畅通。②每个房间可以放置几个菠萝,菠萝属于粗纤维类水果,既可以吸收油漆味道,又可以散发菠萝的清香。也可以利用祛味清洁剂对家具、壁纸等喷涂。

  ③房间一些柜子、箱子、抽屉可以放置一些活性炭,活性炭对有害气体具有坚强的吸附作用。

  请专业的摄影师进行拍照。照片包含房间照片、公区照片、细节照片、过道照片、庭院照片、整体建筑照片、航拍照片等。拍好后,要对照片进行整理分类,以便后期持续使用。

  根据房间风格对房间进行命名,数字型命名或者个性化命名。后面章节会详细讲到。

  八设置收款账号:实现收款方式多样化,可以设置现金、转账、刷卡、微信支付、支付宝支付等多种收款方式,设置不同的银行收款账户。制作微信、QQ、支付宝收款二维码提示牌,申请办理POS机。

  房间测试主要针对房间的硬件及软件,保证设施设备使用正常,处于能出售状态。

  电视、空调、热水器、电热壶、电热毯、电话、智能马桶、智能浴缸、智能窗帘等调试。洗浴系统:单间客房热水出水时间测试,全部房间热水供应时长测试。以防在房间住满情况下,出现热水不够用情况。

  WiFi网络系统:WiFi是否正常、信号强弱。尤其对于处于边角房间的WIFI测试。2软件测试:软件测试主要测试入住体验感如何,隔音状况是否良好、房间气味是否浓重、房间内有哪些不合理的配置及摆设。通过对房间的测试,能够保证客人正常入住。

  ②其他方面签约:布草洗涤签约、客人用车签约、房间耗品、餐厅食材供应等方面的签约工作。

  购买用品的数量及价格要根据客栈民宿自身档次及体量来衡量。需要购买的物品如下;

  各种刷子、扫帚、拖把、簸萁、吸尘器、洗衣粉、清洁手套、抹布、消毒液、清洁剂、清洁袋、马桶刷、垃圾桶等。

  沐浴露、洗发露、护发素、润肤露、牙刷牙膏、肥皂、拖鞋(包括一次性拖鞋)、剃须刀、针线包、擦鞋布、护理袋、避孕套等。

  3办公用品:贴纸、文件夹、A4纸、名片夹、中性笔、记号笔、剪刀、胶带纸、固体胶、双面胶、订书机、计算器、复印纸、税票打印机、记账本、收据单、菜单、收纳盒、夹子、支架式黑板、粉笔、U盘、POS机、二代身份证阅读器等。

  4维修用品:折叠梯、手电、套装工具箱、马桶疏通器、水晶头、钻头套装、电笔、园艺剪刀、洒水壶、铲子、镰刀、铁锹等。

  5日常生活用品:指甲钳、雨伞、雨鞋套、针线盒、水果刀、晾衣架、USB线、肥皂、洗衣液、啤酒启子、红酒启瓶器、红酒杯、蜡烛、打火机、医药箱、电池等。

  6厨房用品:盆、盘、碗、锅、筷、调味品、各类厨具(刀、叉、夹子、铲子、勺子、砧板等)、油烟机、泔水桶、托盘、洗涤蒸煮设备等。

  7通讯用品:对讲机、电话、手机、电话卡。电话号码尽量挑选一些好记顺口的号码。

  8消防用品:灭火器、消火栓箱、烟雾报警器、消防水带、应急照明灯、消防面具等。

  一间客房基本配置:电热壶X1、漱口杯X2、水杯X2、卫生间卷纸X1,垃圾桶X2、纸巾盒X1、衣帽架X1、浴袍X2、拖鞋X2、地巾X2、面巾X2、浴巾X2.台灯X2、牙刷牙膏X2、沐浴露X1、衣架X5、洗发露X1、浴帽X2、电视X1、空调X1、烟灰缸X1、 果盘X1、矿泉水X2、灭蚊器X1、体重秤X1、吹风机X1、茶叶袋X1、避孕套X1、浴室防滑垫X1、插线。(每家根据具体情况斟酌)

  工作电脑X1、视频监控显示器X1、打印机X1、税票打印机X1、电线、保险箱X1、对讲机X1、本子若干。(每家根据具体情况斟酌)

  物品归位存储:把物品进行整理归类,分别放在不同的地方,如布草间、储物间、吧台、前台等,并进行物品盘点,便于在使用时候能够迅速找到。

  对店内的监控设备(监控设备是否使用正常、是否存在监控死角等)、音响、灯光、水泵、消防、网络等系统的测试,保证这些系统能够正常使用。

  参考其他家的规章制度,结合自己店的具体情况,制定一系列的制度,保障客栈民宿正常有序运转。制度包括以下几个方面。

  1前台管家工作制度,包括工作内容、工作流程、请假制度、衣着打扮要求、交接班流程等。2客房及公区清洁制度,包括客房公区打扫标准、客房检查标准等。3厨房使用制度4财务制度 5库存制度。

  硬件及软件配置好后,到最后,客栈民宿想要持续规范化发展,必须要办理一些证件。营业执照(营业执照要有住宿,可开发住宿发票)工商局办理。税务登记证:税务局办理。

  组织机构代码证:质监局办理。开户许可证:银行办理。消防安全检查合格证:消防局办理。特种行业许可证:公安局办理。卫生许可证:卫生局办理。食品流通许可证:工商局办理。

  一切准备妥当后,要做一次开业庆典,可以邀请一些渠道商、亲朋好友、媒体人、房东等来参加,开一次小型Party。为后续的运营做好基础,同时也能够做一次开业传播。

  渠道构建:在签约前,要提前完成价格制定、照片、房型、房间名字、客栈民宿文字介绍等资料。之后联系区域内OTA(携程、去哪儿、艺龙等)负责人进行签约上线。拿到OTA后台后,上传资料、图片、价格,完善在OTA的页面信息展示。